매매분양잔금 대출 DSR 초과 시‘보존등기’ 확인과 고금리 대출 대처 전략

안녕하세요~

굿플랜 모기지입니다.~~

요즘 아파트를 분양받아 잔금을 앞두신 분들 중에 “DSR(총부채원리금상환비율)이 초과돼서 대출이 안 된다”며 고민하시는 분들이 정말 많습니다. 특히 소득이나 부채 상황이 바뀌어서 집단대출이 불가능한 상황을 맞이하면, ‘고금리 대출’을 알아보게 되는 분들도 적지 않은데요. 하지만 이때 꼭 짚고 넘어가야 할 핵심 요소가 하나 있습니다. 바로 ‘보존등기’입니다. 보존등기가 없으면 잔금대출 자체가 안 될 수 있기 때문에, 오늘은 분양잔금대출 과정에서 DSR 초과 문제가 생겼을 때의 대처법과 ‘보존등기’ 확인이 왜 중요한지 자세히 말씀드리려 합니다.

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목차

분양 잔금대출 시 DSR 초과, 왜 흔히 발생할까요?

아파트 분양권을 받으셨다면 중도금까지는 비교적 쉽게 융자를 받으셨을 거예요. 문제는 “잔금대출 시점”에 발생합니다. 보통 건설사와 금융기관이 협약해둔 집단대출(분양잔금대출)을 많이 활용하는데, 이때 소득이 줄어들거나, 이미 보유 중이던 신용대출·카드론 등 부채가 늘어나면 갑자기 DSR이 초과되어버리는 경우가 있습니다.
예상치 못한 부채 증가로 “집단대출이 아예 진행되지 않는다”는 통보를 받으면, 분양받은 집을 포기하기도 어렵고 어쩔 수 없이 고금리 대출이라도 알아봐야 하는 난감한 상황에 부닥치게 되죠.

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고금리 대출, 무작정 진행해도 괜찮을까?

DSR이 초과되어 집단대출이 불가하다 보면, P2P나 대부업체 등에서 10% 이상 고금리 대출을 받아 잔금을 치르는 분들도 많습니다. 이미 계약금과 중도금을 넣은 상태라면 어쩔 수 없다고 생각하는 분들이 많기 때문입니다.
하지만 고금리 대출은 짧게는 몇 달, 길게는 1년 이상 이자 부담을 감당해야 하므로 절대 가볍게 생각할 문제가 아닙니다. 단순히 “포기하기 아까우니 일단 대출을 받자”라고 뛰어들면, 월별 이자 부담이 상당해서 생활에 큰 지장이 생길 수 있습니다.
중요한 것은 ‘향후 3개월 ~ 1년 정도 후에 일반 시중은행 대출(저금리)로 전환이 가능할지’ 계획을 확실히 세우는 것입니다. 아무리 고금리라도 그 기간만 버티면 대환할 수 있다면 고려해볼 수 있으나, 이마저도 체계적인 재무 설계가 없으면 위험부담이 큽니다.

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보존등기, 잔금대출의 핵심 열쇠

아무리 DSR이 맞아도, 보존등기가 되지 않은 상태라면 대부분의 금융기관에서 잔금대출을 진행하지 않습니다. 즉, ‘보존등기’가 아직 안 나왔다면, 정상적인 담보대출이 어려워질 수밖에 없다는 뜻이죠.(집단대출은 예외 , 현장에 따라 가능여부 해당은행에 확인 해야 됩니다.)
일반적으로 분양아파트의 보존등기는 준공 후 약 2개월 이내에 완료됩니다. 그래서 입주 지정일 내에는 대부분 보존등기가 나오고, 그 시점부터 담보대출을 본격적으로 받을 수 있게 됩니다. 하지만 간혹 보존등기가 늦어지거나, 금융사 사정으로 일시적으로만 보존등기 전 대출이 가능한 경우도 있는데 이는 매우 제한적이며 취급 금융사에 별도 확인이 필요합니다.

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재개발·재건축 분양권이라면 더 신중하게

보통은 ‘일반 분양아파트’가 준공 후 2~3개월 이내에 보존등기를 마치지만, 재개발·재건축 아파트의 경우는 보존등기에 6개월~1년 가까이 걸리는 사례도 있습니다. 만약 이 기간 동안 DSR 문제까지 겹치게 되면, 사실상 제도권 금융에서 잔금대출을 실행하기가 쉽지 않습니다.
따라서 재개발·재건축 아파트 분양을 받으신 분들은 입주 시점이나 준공 후 정확히 언제 보존등기가 나오는지 미리 체크해두셔야 합니다. “1년 정도 고금리 대출을 끌고 가야 한다면, 그 기간 이자 부담은 어떻게 감당할 것인지?” 같은 현실적인 부분도 충분히 고려하셔야 합니다.

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재직기준 소득과 부채 상태, 미리 확인하자

잔금대출 시점의 ‘재직기준 소득’과 ‘부채 현황’이 DSR 산정의 핵심입니다. 중도금대출 받았을 때와 다르게, 그 사이에 개인신용대출이나 카드론이 늘어났다거나, 혹은 소득이 줄어들었다면 잔금시점에 집단대출신청시 DSR초과로 대출한도에 영향을 줄 수 있습니다.
그러므로 잔금일이 다가오기 전, 미리 지금 내 부채 상태와 예상 소득 변동을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 혹시 필요하다면 일부 부채를 먼저 상환해서 DSR을 조절하는 방법도 고려해야 하죠. 준비 없이 막판에 대출을 신청하면 이미 때는 늦을 수 있습니다.

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고금리 대출을 사용한다면, ‘최소 기간’과 ‘차후 대환’을 꼭 계획

부득이하게 고금리 대출을 써야 한다면, “언제쯤 일반 담보대출로 갈아탈 수 있는가?”를 분명히 체크해야 합니다. 분양아파트 소유권 이전 후 3개월 정도 지나면 담보심사가 가능해져, 금리가 낮은 대출로 전환할 길이 열리는 경우가 많습니다.
하지만 그 3개월조차 연이자 10% 이상을 감당하기는 쉽지 않습니다. 실제로 월별 이자만 해도 큰 부담이 될 수 있으니, ‘3개월 혹은 더 긴 기간 동안 들어갈 비용’을 계산해서 감당 가능 여부를 판단하셔야 합니다.

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마무리..

분양아파트 잔금대출이 필요하지만 DSR 초과로 인해 난관에 부딪혔다면, ‘보존등기’ 시점과 ‘저금리 대환 가능 여부’를 먼저 살피셔야 합니다. 특히 재개발·재건축 아파트처럼 보존등기까지 시간이 오래 걸릴 수 있는 곳이라면, 고금리 대출의 유지 기간이 길어질 수 있어 더 세심한 검토가 필요합니다.
이미 계약금과 중도금을 투입한 상태라 발길을 돌리기 어려우시겠지만, 잔금을 해결하는 과정에서 과도한 금리 부담으로 다시금 ‘내 집 마련’의 꿈이 무거운 짐으로 바뀌지 않도록 준비 단계를 꼼꼼히 챙겨보세요. 굿플랜 모기지는 언제든 전문 상담을 통해 도와드리겠습니다.

 

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