주택담보대출 받을 때 꼭 알아야 할 대출 용어 총정리! (LTV, DTI, DSR 완벽 해설)

 

 

"은행 상담만 다녀와도 머리가 아프셨나요?"

주택담보대출을 알아보러 은행에 갔을 때, 상담사가 이야기하는 복잡한 대출 용어에 어리둥절하셨던 적 있으신가요? "LTV는 70%고요, DSR이 적용돼서 대출 한도가 이렇게 나옵니다."라는 말을 듣고, 도대체 무슨 말인지 몰라 고개만 끄덕였던 경험이 있을지도 모르겠습니다.

그래서 오늘은 주택담보대출을 받을 때 꼭 알아야 할 핵심 대출 용어들을 간단하고 쉽게 풀어보겠습니다. 이 글만 읽으면 앞으로 은행 상담 시에도 이해가 빠르고, 자신감 있게 질문할 수 있으실 거예요!

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목차

• 1. LTV (Loan To Value)
• 2. DTI (Debt To Income)
• 3. DSR (Debt Service Ratio)
• 4. 근저당 설정
• 5. 기한의 이익 상실

1. LTV (Loan To Value)

"내 집값의 몇 퍼센트를 빌릴 수 있을까?"

LTV는 주택의 현재 시세(또는 감정가) 대비 대출 가능한 비율을 뜻합니다. 예를 들어, 주택의 시세가 5억 원이고, LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있다는 뜻입니다.

하지만 지역별, 규제 여부에 따라 LTV 기준은 다를 수 있습니다.

• 투기지역, 투기 과열지역 : LTV 40%
• 비규제지역: LTV 70%

따라서 자신의 주택이 어떤 지역에 속해 있는지도 함께 체크해야 합니다.

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2. DTI (Debt To Income)

"1년 동안 내 소득으로 대출을 감당할 수 있을까?"

DTI는 연간 소득 대비 대출 상환 부담 비율을 말합니다. 쉽게 말해, 내가 버는 돈으로 대출 원금과 이자를 갚을 수 있는지 따지는 기준입니다.

예를 들어, 연봉이 5천만 원이고, DTI가 60%라면 1년 동안 대출 상환으로 쓸 수 있는 금액이 최대 3천만 원이라는 의미입니다.

하지만 최근에는 **DSR(총부채원리금상환비율)**의 적용으로 DTI의 영향이 줄어들었습니다.

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3. DSR (Debt Service Ratio)

"내 모든 대출이 한도에 포함된다!"

DSR은 DTI와 비슷하지만 더 엄격합니다. 주택담보대출뿐만 아니라, **신용대출, 자동차 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금(원금+이자)**을 합산해 계산합니다.

예를 들어, 연봉이 5천만 원인 사람이 DSR 40% 기준이라면, 1년에 대출로 갚아야 할 총 금액이 2천만 원을 넘지 않아야 대출이 가능합니다.

최근 DSR 규제 강화로 인해, 대출 한도가 줄어드는 경우가 많습니다. 특히 기존 신용대출이 많다면 DSR로 인해 추가 대출이 어렵게 되는 경우가 많으니 주의하세요.

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4. 근저당 설정

"왜 대출 원금보다 더 큰 금액이 설정될까?"

은행은 대출을 실행할 때, 빌려준 돈을 회수하지 못할 위험을 대비해 '근저당 설정'을 합니다. 근저당 설정 금액은 대출 원금보다 보통 10~20% 더 크게 잡습니다.

이 추가 금액은 만약 대출자가 원금을 갚지 못했을 때 발생할 수 있는 부대 비용(이자, 소송비용 등)을 포함하기 위한 안전장치입니다.

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5. 기한의 이익 상실

"대출금을 갚지 않으면 어떻게 될까?"

대출 약정에 따라 이자나 원금을 갚지 않으면 '기한의 이익'이 상실됩니다. 즉, 원래 정해진 기간 동안 나눠서 갚을 수 있는 권리가 사라지고, 은행이 남은 대출금을 한꺼번에 상환하라고 요구할 수 있는 상황입니다.

특히 약정 위반(추가 주택 구입, 대출 목적 외 사용 등)도 기한의 이익 상실 사유가 될 수 있으니 주의가 필요합니다.

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주택담보대출 진행 시 꼭 체크해야 할 4가지

1. 대출 가능 한도: 내 소득과 주택 시세를 기준으로 얼마나 빌릴 수 있는지 확인하세요.
2. DSR 적용 여부: 다른 대출과 합산해 한도를 계산하므로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
3. 근저당 설정 금액: 대출 원금보다 크게 설정되는 이유를 이해하세요.
4. 약정 위반 조항: 추가 주택 구입 등 약정 위반으로 불이익을 받지 않도록 조심하세요.

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은행 상담에서 나오는 대출 용어, 어렵게 느껴지셨죠? 하지만 이 글을 읽고 나면 조금은 더 친숙하게 다가오지 않으실까요? 주택담보대출은 내 집 마련의 중요한 과정이니, 대출 신청시 직접적으로 관련된 용어를 충분히 이해하고 상담받으시면 더 현명하게 판단 하는데 도움이 될 수 있습니다. 위에 언급된 내용들은 주택담보대출 신청시 기본적으로 알아 두면 좋은 최소한의 내용들이며 가장 중요한 내용이기 때문에 이부분만 잘 이해 하셔도 상담 받으실때 도움이 되실거라 생각됩니다.

 

 

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