후순위 담보대출 한도 확인법: 잔여 한도 셀프 확인으로 추가 자금 마련하기

 

안녕하세요~
굿플랜 모기지 입니다.~~

요즘같이 경제가 어려운 시기에 추가로 자금이 필요하신 분들, 특히 기존에 이미 담보대출을 받았던 분들은 한도 확인 때문에 걱정이 많으실 텐데요.
“내 아파트로 추가로 대출이 가능할까?”
“잔여 한도가 얼마나 남아 있을까?”
이런 고민을 한 번쯤 해보셨을 겁니다.

 

최근 부동산 시장의 침체로 아파트 시세가 하락하고, 여기에 대출 금리까지 높아지면서 추가 담보대출을 받는 것이 더 까다로워졌습니다. 하지만 이런 상황에서도 내가 가진 자산을 활용해 추가 자금을 마련하는 방법은 있습니다. 바로 후순위 담보대출을 이용하는 것이죠.

 

오늘은 후순위 담보대출 잔여 한도를 확인하는 방법과, 실제 대출 신청 시 체크해야 할 중요한 사항들을 최근 정보를 바탕으로 정리해 드리겠습니다. 한 번쯤 확인해 두신다면, 자금이 필요할 때 빠르게 대처할 수 있는 큰 도움이 될 겁니다!

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목차

 

1. 후순위 담보대출이란?

먼저, 후순위 담보대출이란 무엇일까요?
이미 1순위로 설정된 담보대출(주로 은행에서 실행된 대출)이 있는 상황에서, 남아 있는 담보 여력을 활용해 추가로 대출을 받는 방식을 의미합니다.

주택담보대출을 실행할 때는 **LTV(담보인정비율)**라는 기준이 있는데요, 이 비율 내에서 기존 대출금을 제외한 잔여 한도를 활용해 후순위 대출을 실행하게 됩니다.
예를 들어:

• LTV 한도: 시세의 70%
• 기존 대출 설정금액: 2억 원
  이런 경우라면, 시세 대비 최대 대출 가능 금액에서 기존 대출금을 뺀 나머지가 잔여 한도가 됩니다.

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2. 후순위 담보대출 잔여 한도 확인 방법

잔여 한도를 확인하려면 몇 가지 단계를 거쳐야 합니다. 가장 중요한 요소는 아파트의 시세와 기존 대출 설정금액입니다. 아래에서 단계별로 살펴보겠습니다.

1) KB부동산 시세 확인

• 대출 한도를 계산할 때는 KB부동산 시세를 기준으로 합니다.
• 시세 확인 시 **타입(평형)**까지 정확히 선택해야 하며, 1층이나 저층은 하한가를 기준으로 산정됩니다.
• 대출 신청 시점에 시세가 변동될 경우, 해당 시점의 시세를 기준으로 적용됩니다.

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2) 기존 대출의 근저당 설정금액 확인

• 기존 대출이 있다면, 대출 원금이 아닌 근저당 설정금액을 기준으로 계산합니다.
• 근저당 설정금액은 일반적으로 대출 원금보다 조금 높게 설정되어 있으니, 대출 실행 당시 계약서를 확인하시거나 은행에서 확인해야 합니다.

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3) 잔여 한도 계산

잔여 한도를 계산하는 공식은 다음과 같습니다:
[아파트 시세 × LTV 비율] - [기존 대출 설정금액] = 잔여 한도

예시)

• 아파트 시세: 5억 원
• LTV 한도: 70% (5억 × 70% = 3억 5천만 원)
• 기존 대출 설정금액: 2억 2천만 원

잔여 한도 = 3억 5천만 원 - 2억 2천만 원 = 1억 3천만 원

이 계산 결과가 현재 후순위 담보대출로 추가로 신청할 수 있는 금액이 됩니다.

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3. 후순위 담보대출 신청 시 주의할 점

잔여 한도를 계산했더라도, 실제 대출 신청 단계에서는 **DSR(총부채원리금상환비율)**과 관련한 규제가 적용되기 때문에 주의해야 합니다.

1) DSR 비율 확인

DSR은 개인의 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 말합니다. 금융사마다 DSR 기준이 다르므로 반드시 확인이 필요합니다.

DSR 기준 예시:

• 은행권: DSR 40% 이내
• 보험사: DSR 50% 이내

예를 들어, 연소득이 6,000만 원이라면, 은행에서는 연간 원리금 상환액이 2,400만 원(40%)을 초과하지 않아야 대출 승인이 가능합니다.

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2) 잔여 한도 부족 시 해결 방법

만약 잔여 한도가 부족하다면, 다음과 같은 방법으로 추가 자금을 확보할 수도 있습니다.

 

선순위 대출 감액 신청

• 기존 대출의 잔액이 줄어든 경우, 근저당 설정금액을 감액 신청하면 대출 가능 금액이 늘어날 수 있습니다.
• 예를 들어, 기존 설정금액이 2억 2천만 원이었는데 실제 잔액이 1억 5천만 원이라면, 감액 후 한도가 늘어나 추가 대출이 가능합니다.

소득 증가 자료 제출

• 최근 1~2년간 소득이 증가한 경우, 관련 증빙자료를 제출하면 DSR 기준을 완화받을 가능성이 있습니다.

2금융권의 후순위담보대출

• 은행권의 LTV초과로 인해 한도 부족이라면 2금융권으로 진행시 최대 90%까지 신청이 가능하기 때문에 한도 부족한 경우라면 취급 금융사에서 미리 잔여 한도 확인을 하시면 됩니다.

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4. 후순위 담보대출의 장단점

장점

• 기존 담보 여력을 활용해 추가 자금을 마련할 수 있다.
• 신용대출보다 금리가 낮은 편이다.
• 부동산 소유자라면 대출 심사에 유리하다.

단점

• 금리가 1순위 담보대출보다 높게 책정된다.
• DSR 규제로 인해 소득 대비 부채 비율이 초과되면 대출이 어렵다.
• 부동산 시세 하락 시, 추가 대출 여력이 줄어들 수 있다.

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5. 정리: 후순위 담보대출로 자금 유동성 확보

요즘같이 경기 침체와 부동산 거래 절벽이 계속되는 상황에서, 자금 유동성을 확보하기 위해 후순위 담보대출은 중요한 선택지가 될 수 있습니다.

추가 담보대출을 진행하기 전에는 잔여 한도를 정확히 계산하고, DSR 비율을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 감액 신청 등을 통해 한도를 늘리는 방법도 고려해 보세요.

여러 금융사의 조건을 비교한 뒤, 본인의 상황에 가장 적합한 방법을 선택하신다면 자금 조달의 어려움을 조금이나마 해결하실 수 있을 겁니다.

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