1주택자 무순위 청약 분양권 약정위반? 잔여 대출 확인 필수!

 

 

안녕하세요~
굿플랜 모기지 입니다.~~

요즘 부동산 시장이 침체되어 거래량은 줄었지만, 무순위 청약(줍줍)의 관심은 식을 줄 모릅니다.
분양 아파트 계약 포기나 미분양 물량이 나오면서 경쟁률이 높아지고, 당첨만 되면 ‘로또’라고 불릴 정도로 사람들의 관심이 집중되고 있습니다.

그런데!
이런 무순위 청약에서 1주택자분들이 자칫 약정을 모르고 계약했다가 큰 낭패를 보는 경우가 많습니다. 바로 “생활안정자금 약정위반” 때문인데요.

오늘은 1주택자가 무순위 분양권을 취득할 때 꼭 확인해야 할 약정 조건과 약정위반 시 발생하는 불이익, 그리고 이를 방지하기 위한 방법을 상세히 알려드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으신다면 불필요한 걱정 없이 무순위 분양권 계약을 진행할 수 있을 겁니다!

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목차

 

 

1. 생활안정자금 약정위반이란?

‘생활안정자금 약정위반’이라는 말을 들어보신 적 있으신가요?
이는 대출 약정 시 포함된 조건으로, 주택담보대출(주담대)을 이용하면서 대출 전액 상환 전에 추가로 주택을 매수하지 않겠다는 약속을 말합니다.

▶ 약정위반의 배경

• 2017년 6월 19일 이전에 실행된 주담대는 이러한 약정 조건이 없었습니다.
• 하지만 이전에 부동산 대출 규제가 강화되면서, 주담대를 받을 때 주택 추가 매수 금지 약정이 필수로 들어가게 되었습니다.

이 약정은 특히 분양 아파트를 매수하는 경우 문제가 될 수 있습니다.
왜냐하면 분양권의 경우 주택 취득인정 기준이 계약금을 납부하는 동시에 해당 분양권이 주택으로 인정되기 때문입니다.

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2. 1주택자, 무순위 분양권 취득 시 주의사항

“나는 잔금 치르기 전이니 괜찮겠지?”
이렇게 생각하시나요?
하지만, 분양권 당첨 후 계약금을 넣는 순간부터 문제가 발생할 수 있습니다. 실제로 약정위반 사례를 살펴보면 대부분 기존 주담대 이용에 대한 약정을 제대로 확인하지 않고 분양권을 계약했다가, 중도금 대출이나 이후 대출 제한을 받는 경우가 많습니다.

아래에서 무순위 분양권 매입 시 확인해야 할 4가지 사항을 차례로 살펴보겠습니다.

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1) 보유 주택의 주담대 설정일 확인

보유 중인 주택에 대출이 있다면, 대출 실행일과 약정 조건을 먼저 확인해야 합니다.

• 2017년 6월 19일 이전 실행된 대출이라면 약정이 없으므로 문제없이 분양권 매입이 가능합니다.
• 2017년 6월 19일 이후 실행된 대출이라면, 약정위반 가능성이 높으니 대출 계약서를 확인하거나, 해당 은행에 문의해 약정 여부를 체크해야 합니다.

▶ 간단한 확인 방법

1. 은행에 문의: 대출 약정 조건을 확인합니다.
2. 등기부등본 확인: 대법원 인터넷 등기소에서 출력해 대출 실행일을 체크합니다.

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2) 분양권 구입 시 명의자 선택

분양권 계약자는 누구로 할 것인가도 중요한 문제입니다.

• 약정 대상자 본인: 약정 위반에 해당될 가능성이 높음.
• 배우자 명의로 구입: 약정위반은 피할 수 있지만, 향후 대출 제한은 배우자 명의로만 적용됩니다.

▶ 주의할 점

• 약정위반이 확정되면 3년간 주택 관련 대출(담보대출, 중도금 대출 등)이 제한됩니다.
• 배우자 명의로 진행 시, 향후 부부 공동명의 또는 명의자 변경을 미리 고려해야 합니다.

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3) 약정위반 통보를 받은 경우 대처법

만약 분양권 계약 후 약정위반 통보를 받았다면 당황하지 마세요!
아래 방법으로 해결이 가능합니다.

▶ 해결 방법

• 명의자 변경: 분양권을 배우자 명의로 변경합니다.
  → 단, 배우자가 약정위반 대상자가 아니어야 합니다.
• 공동명의로 변경: 부부 공동명의로 설정해 위반 부담을 줄일 수 있습니다.

▶ 참고

• 명의 변경은 계약금 납부 후에도 가능하지만, 분양사와 협의가 필요하니 사전에 반드시 확인해야 합니다.

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4) 분양권 매입 전·후 체크리스트

마지막으로, 아래 내용을 꼭 확인하세요.

1. 보유 주택 대출 약정 여부 확인
   • 약정이 있는 대출인지 은행에 문의.
2. 명의자 선택
   • 배우자 명의로 계약 시 약정위반 문제 해결 가능.
3. 분양권 취득후 계약자 변경 가능 확인
   • 계약자 변경에 대한 부분은 필히 분양받을때 확인을 하셔야 합니다. (분양 공고일에 따라 제한될 수 있음)

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3. 약정위반 시 어떤 불이익이 있을까?

약정위반이 발생하면 다음과 같은 불이익이 뒤따를 수 있습니다.

1) 주택 관련 대출 제한

• 약정위반 통보 후 3년간 주택 관련 대출(중도금 대출 포함)이 제한됩니다.
• 기존 대출의 경우, 위반사항 고지후 전액 상환해야 됩니다.

2) 중도금 대출 거절

• 분양권 계약 후 중도금 대출을 신청했지만 약정위반으로 거절되는 사례가 많습니다.
• 이 경우, 중도금을 자체적으로 마련해야 하는 부담이 생깁니다.
• 중도금 신청후에 약정위반에 대한 내용도 취득시기에 따라 잔여 중도금 실행에 제한되는 경우 있음.

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4. 결론: 확인 또 확인이 중요합니다!

무순위 청약(줍줍)은 분양권 매입의 좋은 기회일 수 있습니다.
하지만, 기존에 주담대를 보유한 1주택자라면 생활안정자금 약정을 꼭 확인해야 합니다.

분양권 계약 전, 아래 사항을 체크하세요!

1. 보유 주택의 대출 약정 여부
2. 분양권 명의자 선택
3. 약정위반 통보 시 대처법

이러한 사전 점검을 통해 약정위반의 불이익을 방지하고, 성공적으로 분양권 계약을 진행할 수 있습니다.

혹시 아직도 헷갈리신다면? 언제든 문의 주시면 상담 도와 드리겠습니다.

굿플랜 모기지에서는 항상 최신정보 제공을 위해 노력하고 있습니다.

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