후순위 대출금리 어떻게 달라졌나? 1금융·2금융·3금융권별 한도 및 DSR 비교 총정리

 

안녕하세요~~

굿플랜 모기지 입니다.~~

후순위 담보대출 진행시 적용되는 금리에 대해 각 금융권별로 어떻게 적용되는지 정리해보았습니다. 요즘 부동산 시장 흐름이 쉽지 않아 대출에 관심 가지는 분들이 많은 만큼, 이해하기 쉽게 각 금융권별 특징과 조건, 한도, 적용금리를 비교해보겠습니다.

---

 

목차

 

1. 후순위 대출의 개념과 기본 체크사항

후순위 대출이란, 이미 담보물(부동산)에 선순위 대출이 설정되어 있는 상태에서 추가로 대출을 받는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 이미 은행권 등에서 1순위 대출을 받은 뒤 담보 여력이 남아 있을 경우 그 다음 순위(2순위, 3순위 등)로 진행하는 대출 형태입니다. 임차인이 있는 경우도 임차 보증금이 선순위 채권으로 잡히기 때문에, 그 이후에 잡히는 대출 역시 후순위 대출로 분류됩니다.

이때 가장 먼저 확인해야 할 부분은 잔여 한도입니다. 예를 들어, 1주택 기준으로 시세의 최대 70%까지 대출받을 수 있다면, 이미 설정된 선순위 대출(채권최고액)을 제외한 금액이 후순위 대출의 최대치라고 볼 수 있습니다.

실제로는 DSR 등 다양한 변수가 있으므로 상담을 통해 정확한 금액을 안내받아야 합니다.

---

2. 1금융권(시중은행) 후순위 대출

1) 한도

• 시세 대비 최대 70% (1주택 이상 보유 시 60%까지 축소 가능)
• 선순위가 이미 설정되어 있다면, 그 채권최고액을 제한 후 남은 잔여 부분만 후순위 대출 가능

2) 적용금리 (작성일 기준)

• 4%초반
  최근 시장 금리 변화 등으로 인해 금리가 다소 오르락 내리락 하지만, 여전히 1금융권이 가장 안정적인 금리대를 형성하고 있습니다.

3) 특징

• DSR 규제 적용 대상
  • 본인의 연 소득 대비 총 부채 원리금 상환액 비율이 일정 기준을 넘어가면 대출이 제한될 수 있습니다.
• 온라인 은행 플랫폼 활용 가능
  • 요즘에는 주택담보대출 대환 플랫폼 등을 통해 여러 은행의 금리를 비교해볼 수 있지만, 온라인 은행의 금리보다 시중은행 금리가 높은 경우가 많다는 점이 아쉬운 부분입니다.
  • 일분 은행에서는 온라인 비대면 대출 진행시 신청할수 있는 대출 한도 제한도 있으니 진행시 한도 확인은 필수 

---

3. 2금융권(보험사, 상호금융, 저축은행, 캐피탈 등)의 후순위 대출

2금융권은 크게 가계자금을 취급하는 금융사(보험사·상호금융)와, 사업자금을 주력으로 취급하는 금융사(저축은행·캐피탈 등)로 나눌 수 있습니다.

1) 가계자금 후순위 대출

• 한도: 시세 대비 최대 70% (1주택 이상 보유 시 최대 60%)
• 적용금리: 4% 후반 ~ 5%대
  • 1금융권에 비해 대략 1~1.5%가량 금리가 더 높은 편입니다.
• 특징:
  • 1금융권과 마찬가지로 가계자금 규제(DSR)를 일부 적용받지만, 적용되는 비율에서 10% 차이가 있어 DSR비율로 은행에서 대출 취급이  어려운 경우 이용한다고 보시면 됩니다.(2금융권 DSR적용비율 50%이내)

2) 사업자금 후순위 대출

• 한도: 시세 대비 최대 90%
  • 사업자등록이 필수이며, 사업 업력에 따라 적용되는 한도가 달라집니다.
  • 각금융사별로 취급 기준이 다소 달르며 적용되는 한도의  차이도 있으니 금융사 조건 확인 필수입니다.
• 적용금리: 약 7% ~ 14%
  • 개인 신용점수, 담보 비율, 사업 업력 등에 따라 금리가 큰 폭으로 달라질 수 있습니다.
• 특징:
  • 사업자 대출은 DSR을 적용받지 않기 때문에, 소득 대비 부채가 어느정도 있더라도 대출 진행에는 크게 무리 되지 않습니다. 단, 소득자료에 대한 부분이 확인 되어야 하는 점 참고 해야 합니다.

---

4. 3금융권(대부업 등) 후순위 대출

3금융권은 대부업, 사금융 등으로 분류되며, 엄격한 규제나 심사가 덜하지만 그만큼 금리가 높고, 실제 대출 한도가 은행권만큼 충분치 않을 수 있습니다.

1) 한도

• 시세 대비 최대 80% (서울 외 지역은 75% 내외)
  • 과거 부동산 호황기에는 90% 이상도 가능했으나, 현재 부동산 시장 침체로 대부분 한도가 축소된 상황입니다.

2) 적용금리

• 10% ~ 19.9%
  • 연체, 압류, 체납 등 신용상태가 좋지 않아도 담보 잔여한도만 충분하면 승인 가능성이 있습니다.
• 특징:
  • DSR 등 가계부채 규제가 엄격하게 적용되지 않는 대신, 금리가 매우 높습니다.
  • 담보평가가 가장 중요한 요소이기 때문에, 소득이나 신용등급보다는 부동산 가치가 대출 심사를 좌우합니다.

---

5. DSR 규제와 사업자 대출 이슈

1·2금융권에서 후순위 대출을 받으려 할 때, DSR 규제(총부채원리금상환비율)가 적용될 수 있습니다. DSR 한도를 초과하면 추가 대출이 어려울 수 있으므로, 이 경우 사업자 대출로 전환하는 방법을 고려하기도 합니다. 사업자 대출은 상대적으로 DSR 규제에서 자유로운 편이지만, 대출 진행시  사업자가 필수 이기  때문에 해당 금융사 취급 조건을 체크 하시면 됩니다.

• 개인사업자 및 법인사업자: 사업자 대출로 진행하기 위해서는 사업자등록증, 사업장 소득 확인 자료 등이 필요합니다.
• DSR 비규제 대상: 은행마다 세부 규정이 조금씩 다를 수 있으므로, 상담 시 금융사의 취급 조건체크를 하셔야 합니다.

---

6. 최근 부동산 경기와 후순위 대출 전망

2025년 기준으로 부동산 경기가 여전히 침체 국면에 있어, 금융사들이 LTV를 보수적으로 책정하거나 금리를 높게 책정하는 움직임이 있습니다. 그 결과, 1금융권 외의 금융사 한도가 전반적으로 축소된 상황입니다.
다만, 부동산 매매나 투자 계획이 확실하고, 자금 흐름을 정확하게 설정해둔 상태라면, 후순위 대출도 충분히 고려할 만합니다. 금리는 불안정 하지만, 자금  활용도에 있어서 상환계획만 확실하다면 단기적으로 활용하기에 유리하기 때문입니다.

---

7. 효율적인 후순위 대출 활용 전략

목적 자금 규모 파악

• 필요한 금액이 정확히 얼마인지, 언제까지 활용해야 하는지를 먼저 정리해야 합니다.

금융권별 비교

• 1금융권 → 2금융권 → 3금융권 순으로 금리가 높아집니다. 본인의 신용점수, 보유 주택수, 소득 수준 등을 비교해 가장 낮은 금리로 가능한 곳을 찾는 것이 중요합니다.

DSR·LTV 규정 사전 확인

• 최근 들어 계속 바뀌는 대출 규정(DSR, LTV 등)에 따라 한도가 달라집니다.

사업자 대출 여부 검토

• 가계대출로는 부족할 때 사업자 대출로 전환할 수 있는지 확인해보는 것도 방법입니다.

전문가 상담

• 부동산 및 대출 상품이 계속 변하기 때문에, 대출 전문상담사와 상담을 통해 미리 계획을 하는게 유리 합니다.

---

결론

후순위 대출은 이미 선순위 대출을 받은 상태에서 추가로 자금을 확보할 수 있다는 장점이 있지만, 담보가치·신용도·DSR 규제 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 1금융권부터 3금융권까지 각각의 장단점이 존재하므로, 본인의 자금 회전 계획이 정확하다면 여러 금융사의 조건을 비교하고, 가장 유리한 금리와 한도를 찾아보는 노력이 필요합니다.

최근 부동산 시장이 다소 위축되어 있지만, 그만큼 대출 상품별로 경합도 치열해지고 있기 때문에 최신 정보를 파악하는 게 무엇보다 중요합니다. 궁금한 점이 있으시다면, 굿플랜 모기지와 같은 전문 상담 창구를 통해 확인해보시기 바랍니다.

---