아파트후순위담보대출, 추가담보대출 한도와 자격조건 총정리! DSR초과 시 대안은?

 

 

최근 들어 금리 변동과 경기 침체로 인해 가계 자금 운용이 까다로워지고 있습니다. 이럴 때 가장 많이 고려되는 방법 중 하나가 바로 아파트후순위담보대출입니다. 이미 주택담보대출을 받고 있는 상태에서 추가담보대출을 진행해야 하는 상황이라면, 후순위담보대출을 통해 자금을 마련할 수 있는데요. 오늘은 후순위담보대출 가능한도와 금리, 자격조건, 그리고 DSR 규제에 따른 주의 사항 등을 최신 정보로 정리해드리겠습니다.

 

목차

1. 후순위담보대출이란?

일반적으로 주택담보대출을 진행할 때 1금융권(시중은행)에서 먼저 근저당권을 설정합니다. 이후 추가로 대출을 받으려면 해당 대출 건보다 ‘순위’가 뒤떨어지는 새로운 근저당을 설정해야 하는데, 이를 후순위담보대출이라고 부릅니다.

특히 아파트후순위담보대출은 시세 확인이 비교적 용이하기 때문에 한도 산출이 간단합니다. 다만 시세가 확인되지 않는 주택의 경우에는 감정가를 적용해야 하므로 따로 평가 절차가 필요합니다.

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2. 시세가 확인되는 아파트의 한도 계산 방법

시세가 확실히 나와 있는 아파트라면 KB부동산 시세 혹은 기타 시세 정보(한국부동산원 등)를 기준으로 최대 한도를 산출할 수 있습니다.

 

LTV 범위 확인:

• 1주택 보유 시 최대 70% (지역, 규제 여부에 따라 60%까지 제한될 수 있음)
• 다주택자일 경우 대출 규제가 더 강화되어 60% 이하로 축소

기존 근저당권 확인:

• 이미 설정된 1순위 대출의 근저당 금액을 확인
• 최대 LTV 한도 안에서 선순위의 저당 금액을 제외한 금액이 곧 후순위담보대출의 가능한도가 됨

DSR 규제 체크:

• DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 초과하지 않아야 은행권 대출이 가능(2금융권 50%이내)

이처럼 시세 확인이 용이한 아파트는 단순 계산으로 빠르게 대출 가능 한도를 추정할 수 있습니다. 다만 본인의 소득, 기존 부채 등에 따라 실제 가능한 한도는 달라질 수 있으므로, 정확한 수치는 취급은행이나 대출상담사를 통해 확인해야 합니다.

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3. 시세 확인이 안 되는 주택: 감정가 적용

시세가 제대로 나오지 않는 빌라나 다가구주택 등은 시세 확인이 어려울 수 있습니다. 이런 경우는 금융기관에서 별도의 감정평가 또는 약식 감정을 통해 감정가를 산출하고, 그 금액을 기준으로 대출 한도가 산출 된다고 보시면 됩니다.

• 감정 절차:
  • 보통 탁상감정, 약식감정으로 진행
  • 정식 감정평가 대비 절차가 간소화되지만 실제 시세와는 차이가 생길 수 있음.
• 개별 공시지가 150% 수준?
  • 은행에 접수전 대출 가능 한도 부분에서 시세를 확인할 수 있는 단순 계산 형식 
  • 실제 대출 진행 전 은행 또는 대출상담사와 정확한 감정 절차 진행 권장

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4. DSR(총부채원리금상환비율) 초과 시 대출이 어려운 이유

금융권에서 적용되는 대출 규제중 가장 중요한 DSR규제 대출 신청시 DSR 40%를 초과할 경우 추가 대출이 사실상 불가하기 때문에 대출 신청인의 부채 확인을 통해 신용대출, 카드론, 기존 주택담보대출 등 모든 부채의 연간 원리금을 합산해 연소득 대비 40%를 넘으면 은행에서는 대출 취급이 제한 됩니다.

예를 들어, 연소득 5천만 원 기준으로 이미 여러 건의 대출로 인해 연간 원리금을 계산했을때 DSR비율이 40%를 넘지 않는다면 신규 대출 신청 하는 금액으로 잔여한도가 여유 있다 해도 DSR40%까지만 대출 신청이 가능하기 때문에 DSR비율이 여유 있지 않다면 사실 대출 신청이 어려울수 있다고 보시면 됩니다.

 

2금융권과 보험사 활용

1금융권에서 DSR 초과로 대출이 거절되는 경우, 2금융권이나 보험사 등을 고려할 수 있습니다.

• 2금융권: 저축은행·상호금융·캐피탈 등, 상대적으로 금리가 높을 수 있으나 DSR 규제 미적용
• 보험사: DSR 50%까지 가능(일부 보험사는 자체 심사 기준 존재)

이처럼 규제 적용기준이 다르기 때문에 DSR 초과 우려가 있는 분들은 1금융권 → 보험사(2금융권) → 저축은행,상호금융등의 순으로 검토하시면 됩니다.

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5. 후순위담보대출의 장점과 활용

• 낮은 금리(대비): 신용대출과 비교 담보대출이 금리 측면에서 훨씬 유리
• 여러 목적 자금 조달 가능: 생활자금, 투자자금, 부채 상환 등 폭넓게 활용
• 부채 정리 효과: 후순위담보대출로 대출 신청시 여유 있게 자금 확보를 한 후 다른 고금리 부채를 상환하면 전체 금융비용을 절감하고 신용도 개선에 도움

추가 담보대출을 받을 때 직접 한도 계산 방식을 어느 정도 숙지하고 있다면, 은행마다 문의하는 번거로움을 줄이고 자금계획을 미리 세울 수 있습니다. 특히 대출 신청 일정이나 자금이 필요한 시점을 정확히 파악하고 있다면, 원하는 시기에 맞춰 즉시 대출 실행이 가능해집니다.

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6. 한도와 DSR, 결국 소득 기반이 핵심

결국 가장 중요한 것은 연소득 대비 부채 규모입니다. DSR 규제를 충족하기 위해서는 소득 증빙이 충분하거나, 혹은 이미 보유한 부채를 어느 정도 정리해놔야 합니다.

• 담보대출: 실제 남은 대출기간을 기준으로 원리금 상환액 계산
• 신용대출, 카드론 등: 만기 5년 가정, 현재 금리로 연간 원리금 환산

계산 방식 

연간 총 원리금 상환액 ÷ 연간 총 소득 x 100 = DSR비율

 

이렇게 모든 대출의 연간 상환액을 합쳐 소득의 40% 이내로 맞춰야 1금융권 대출이 수월해집니다.

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7. 결론 및 상담 안내

후순위담보대출은 자금 활용 폭이 크다는 점에서 매력적입니다. DSR 규제로 은행권에서 거절되더라도 2금융권 혹은 보험사를 통해 우회하는 방법이 있으므로, 우선은 본인의 부채와 소득 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

또한, 시세가 확인되지 않는 주택의 경우 감정가를 적용해야 하므로, 실제 실행 한도와 금리에 오차가 생길 수 있습니다. 따라서 대출 진행 전에는 반드시 취급 금융사나 대출상담사를 통해 구체적인 조건과 절차를 점검하셔야 합니다.

 

 

자금이 갑자기 필요해지는 상황은 언제든 발생할 수 있습니다. 미리 본인 소유 주택의 잔여 한도를 파악해둔다면, 긴급 자금이 필요할 때 원활하게 대처할 수 있습니다. 언제 생길지 모르는 긴박한 상환에 대해서 미리 자금 활용에 대한 정보를 알아 둔다면 도움이 되실거라 생각 됩니다.

 

 

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