다주택자 전세 반환대출, 2025년 최신 규제 & DSR 꿀팁 총정리

최근 얼어 붙은 부동산 시장 흐름과 함께, 다주택자들의 전세보증금 반환에 대한 부담이 커지고 있습니다. 부담이 커지는 이유중 가장 큰 이유로는 DSR(총부채원리금상환비율) 등 핵심 규제는 여전히 유지되고 있기 때문에 보증금 반환 대출 신청시 금융사 취급 조건및 규제제한에 대해서 주의 깊게 확인해야 합니다.

 

은행에서 전세보증금을 돌려줄 전세 반환대출 신청을 해도 대출 규제인 DSR적용을 받고 있기 때문에 소득자료가 상당히 중요하다고 볼 수 있습니다. 다주택의 경우 이미 사용중인 주담대를 포함한 개인부채가 어느 정도 있다면 DSR비율이 초과 되는 경우가 많기 때문에 전세 보증금 반환 대출 이용전  DSR 비율 체크를 통해 대출이 가능한 금융사를 찾는 방식으로 활용해야 하는 경우가 늘고 있습니다.

 

이번 글에서는 다주택자 전세 반환대출의 기본적인 구조와 최근 변화, 그리고 심사 시 주의할 점들을 살펴보겠습니다.

---

목차

 

1. 다주택자 전세 반환대출이란?

• 전세 반환대출(임차보증금 반환대출): 임대차 계약 종료 등으로 임차인(세입자)에게 전세보증금을 돌려줘야 할 때, 부족한 자금을 대출받아 해결할 수 있도록 마련된 상품
• 다주택자: 통상 1주택 초과, 즉 2채 이상 주택을 소유한 임대인을 말합니다.

• 2023년 하반기부터 서울일부 지역을 제외한 전지역이 부동산 규제가 해제되면서, 다주택자라도 전세퇴거자금 대출 신청이 가능해졌습니다.
• 다만,다주택자에게는 적용되는 LTV가 10%p 정도 더 낮게 적용(다주택자 LTV최대 60%적용)되기 때문에 별도 한도 확인을 해야 됩니다.

• 적용되는 규제인 DSR비율은 40%(1금융권)~50%(2금융권) 수준이 유지되고 있어, 부채가 많은 다주택자는 주담대·신용대출 등 기존 대출로 인해 한도가 줄어들 수 있음

---

2. 신청 대상 및 기본 자격

2-1. 신청 대상

• 2주택 이상 보유: 다주택자인 임대인이 세입자의 보증금을 반환해야 할 때
• 임차보증금 증빙 가능: 전세계약서, 전입신고 내역, 확정일자 등을 통해 세입자 보증금 규모가 증빙되어야 함
• 목적 외 사용 불가: 은행(또는 금융사)에서 세입자 계좌로 대출금을 직접 이체해주는 방식이 일반적이며, 임차보증금을 제외한 다른 용도로는 사용할 수 없음

2-2. 주요 심사 항목

담보(주택) 가치

• LTV 비율 산정 시, 다주택자라면 무주택자·1주택자보다 낮은 한도가 적용될 수 있음
• 대부분 KB시세를 기준으로 주택 시세 적용/ 시세없는 경우는 감정을 통해 감정가 적용

DSR(총부채원리금상환비율)

• 1금융권(은행)의 경우 DSR 40% 이내, 2금융권(보험사·저축은행 등)은 50% 이내
• 이미 여러 채의 담보대출을 보유 중이면, 대출 신청불가 또는 개인 부채(신용대출)에 따라 DSR비율을 넘어가는 순간 대출이 거절되거나 한도가 크게 낮아질 수 있음

신용도 및 소득 증빙

• 소득 증빙(원천징수영수증, 소득금액증명 등)과 기존 대출 현황이 대출 승인 여부와 금리에 직접적 영향을 줌
• 1금융권 진행이 어려운 경우 일부 2금융권 상품에서는 소득 심사를 다소 완화해주는 대신, 금리를 높게 책정할 수 있음

---

3. 금융권별 특징

3-1. 1금융권(은행)

• 장점: 금리가 상대적으로 낮고, 제도나 심사가 투명(DSR이내이고 신용점수 문제 없다면 승인가능성 높음)
• 단점: DSR 40% 적용 등 규정이 엄격하므로, 다주택자는 소득 대비 부채가 많을 경우 승인 거절 or 한도 축소 가능성 높음

3-2. 2금융권(보험사·상호금융·저축은행 등)

• 장점: DSR 50% 전후로 1금융권보다 여유가 있고, 한도가 좀 더 나오는 편(최대 LTV85%이내)
• 단점: 금리가 높고, 중도상환수수료나 부대비용도 비싼 편
• 주의: 상호금융·저축은행·캐피탈 등으로 갈수록 심사는 유연해지지만 금리 부담이 가파르게 올라갈 수 있으므로, 반드시 여러 상품을 비교해야 함

---

4. 대출 한도와 절차

4-1. 한도 산정 방식

LTV(주택가치 대비 대출 가능 비율)

• 예: 일반적으로 무주택·1주택자에게 LTV 70%까지 열려 있다면, 다주택자는 LTV 60% 한도 적용 등
• 주택 시세 평가 시점에 따라 금액이 달라질 수 있어, 시세가 불안정한 지역일수록 한도 산정이 까다로움(시세 확인이 안되는 경우는 감정가를 기준으로 적용되기 때문에 실제 매매금액과는 차이를 보일수 있음)

DSR 기준

• 연간 원리금 상환액(주담대·신용대출·할부금·카드론 등 합산)이 연 소득의 40%(은행)~50%(2금융권)를 초과하면 대출 한도가 감액 되거나 대출 취급 자체가 불가 할 수 있음.
• 이미 다른 부동산(다른 주택이나 상가)담보대출또는 개인 신용대출이 있는 다주택자는 DSR 초과 가능성 높음(개인 소득에 따라 다르지만 신용대출이 있는 경우는 DSR초과 가능성 상당히 높아짐)

4-2. 대출 절차

1. 임차보증금 반환용 서류 준비: 일반 주담대 신청서류와 동일하고 임차계약에 관련된 추가 서류(임대계약서 등)
2. 담보 평가 및 소득 심사: 금융기관에서 주택 시세, 신용 점수, 부채 내역 등을 종합적으로 확인
3. DSR 산출: 기존 대출 원리금 + 새로 받을 대출 원리금이 연 소득 대비 규제 범위를 넘지 않아야 함
4. 승인 후 대출 실행: 대부분 금융기관이 보증금 반환 대상 세입자의 계좌로 직접 송금

---

5. 주의사항 및 팁

목적 외 사용 금지

• 전세 반환대출은 임차보증금을 돌려주는 용도로만 승인되기 때문에, 생활자금이나 다른 투자자금으로 전용하면 규정 위반
• 일부 금융사는 실제 이체 과정을 모니터링하거나 증빙을 요구할 수 있음

여러 금융사 비교

• 1금융권부터 상담을 받되, 한도가 부족하거나 DSR을 초과하면 2금융권(보험사·저축은행)으로 한도 체크를 하면서 진행 하는게 유리
• 금리·취급 수수료·중도상환수수료 등을 꼼꼼히 비교해야, 최종 비용 부담을 최소화할 수 있음

전문가 조언 적극 활용

• 세무·법률·부동산 등 여러 측면이 얽혀 있어, 전문가를 통한 컨설팅을 받으면 더 나은 선택지를 발견할 수도 있음
• “금리만 조금 높아도 한도를 더 받을 수 있다”는 식의 단편적 접근보다, 중장기적인 자금 계획을 함께 세워보는 것이 좋음

---

6. 결론

다주택자 전세 반환대출은 여러 주택을 소유하고 있어도 세입자 보증금을 돌려줄 목적으로 자금을 마련할 수 있는 유용한 방법입니다. 최근 부동산 매매 시장이 위축되고 거래량 자체가 줄어 들고 있다 보니 다주택자들의 주택 처분이 쉽지 않아 임차 보증금 반환에 대해서 많은 고민들을 하고 있습니다. 대출규제에 가장 큰 걸림돌은 DSR적용이기 때문에 전세 만기가 도래되는 시점 1달전에는 미리 소득과 부채 확인을 하여 전문 상담을 통해 매매 계획 또는 상환 계획에 대해서 미리 준비하는게 가장 현명한 대처 방법이라고 볼 수 있습니다.

• LTV와 DSR을 비롯한 각종 심사 기준을 정확히 파악하고,
• 은행·보험사·저축은행 등 여러 금융기관을 비교하여 최적의 상품을 고르며,
• 대출 목적 외 사용이 불가하다는 점을 반드시 숙지해야 합니다.

금융시장은 계속 변동하므로, 실제 대출 신청 전에는 꼭 최신 상품 정보를 확인하고, 전문가와 상의하시기 바랍니다. 올바른 정보를 기반으로 치밀한 준비를 한다면, 세입자 보증금 반환과 다주택 운용을 함께 안정적으로 진행할 수 있을 것입니다.

 

Tip: 실제 대출 진행 시에는 금융기관별 상품이 상이하므로, 반드시 1금융권에서 한도와 금리를 먼저 확인하고 부족하다면 2금융권으로 검토해보는 순서가 좋습니다.
*본 포스팅 내용은 최신 동향을 기반으로 작성된 정보이며, 구체적인 대출 가능 여부는 본인 소득, 신용 점수, 부채 규모 등에 따라 달라집니다.

 

굿플랜 모기지에서는 항상 최신정보 제공을 위해 노력하고 있습니다.

오늘도 즐거운 하루 보내시기 바랍니다.