미분양아파트 주택수 포함 기준 정리 지방 매입 혜택부터 주담대 약정까지 꼭 확인하세요

 

안녕하세요~~

굿플랜 모기지 입니다.~~

아파트 매입을 계획하시는 분들 중에서 “미분양아파트를 사면 과연 주택수에 포함될까?”라는 고민을 하시는 경우가 많습니다. 담보대출 규제로 인해 추가 주택 매입 시 약정 위반 여부 등 다양한 상황에서 “주택수 포함 여부”가 중요한 영향을 미치기 때문입니다. 이번 포스팅은 미분양 아파트가 주택수에 포함되는 기준에 대해 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

---

목차

1. 미분양아파트 주택수 포함 여부가 중요한 이유

1. 세금 측면
   주택 보유 수에 따라 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세) 등 과세 기준이 달라집니다. 특히 다주택자로 분류될 경우 각종 세제 혜택에서 제외될 수 있어 부담이 커질 수밖에 없죠. 따라서 미분양아파트를 매입할 때 주택으로 인정되는지 여부는 절세 전략을 수립하는 데 큰 영향을 미칩니다.
2. 약정 위반(주담대) 문제
   이미 주택담보대출(생활안정자금 등)을 사용 중인 상태에서 추가로 주택을 취득하게 되면 약정 위반이 될 수 있습니다. 이는 담보대출을 제공한 금융기관이 “추가 주택 취득 금지” 등의 약정을 넣었기 때문인데, 미분양아파트 역시 주택수에 포함되면 약정 위반으로 간주될 수 있습니다.

---

2. 미분양아파트가 주택수에 포함되지 않는 경우

미분양아파트는 보통 ‘일반 분양’ 물량이 소진되지 않은 채 남아 있는 아파트를 말합니다. 이러한 잔여 세대를 분양사에서 미분양으로 등록하여 분양을 진행하면, 일부 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 가장 주목해야 할 최근 제도는 다음과 같습니다.

1. 청약 신청 시 무주택 인정
   미분양으로 분류된 아파트에 청약해 분양권을 취득하는 경우, 일부 조건하에서는 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 이는 ‘주택공급규칙’에서 미분양 물량에 대해 청약하는 이들을 무주택자로 간주하는 조항이 있기 때문입니다. 이로 인해 청약 가점이 높아지거나, 특별공급 대상이 될 수 있다는 장점이 있습니다.
2. 2024년 1월 이후 2년간 지방 미분양아파트 매입 시 주택수 제외
   정부는 지역 경기 활성화와 부동산 시장 안정화를 위해 일정 요건을 갖춘 지방 미분양아파트 매입 시 주택수에 포함하지 않는 정책을 시행하고 있습니다.

• 적용 시점: 2024년 1월 ~ 2년간(2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지를 가정, 실제 시행 기간은 추후 공고문 확인 필요)
• 대상 요건: 전용면적 85㎡ 이하, 분양가 6억 원 이하, 준공 후 미분양 최초 매입
  위 요건을 충족하는 아파트를 매입할 경우, 일정 기간 동안 주택수에서 제외되어 세금상 혜택을 누릴 수 있습니다.

---

3. 미분양아파트가 주택수에 포함되는 경우

1. 일반 분양 및 수도권 물량
   지방 미분양아파트 혜택은 주로 지역경제 활성화를 위해 지방 물량을 대상으로 합니다. 서울 및 수도권 일반 분양 아파트나, 이미 분양이 완료되어 분양권 상태가 아닌 아파트를 사는 경우는 대부분 주택수에 포함됩니다.
2. 주담대(생활안정자금) 이용 시
   가장 혼선이 많은 부분이 여기입니다. 이미 내 소유 주택이 있어 ‘생활안정자금’ 등 주택담보대출을 이용 중인 상태에서 추가로 미분양아파트를 취득하면, 주택수에 포함됩니다.

• 약정 위반: 생활안정자금의 추가 약정에 대한 주 내용은 “주택 추가 취득 금지”라는 약정이기 때문에 미분양이든 아니든 주택을 새로 사면 약정 위반적용 됩니다.
• 주택공급규칙 오해: 주택공급규칙상 미분양아파트를 취득해도 무주택으로 간주되는 조항이 있지만, 이것이 금융기관의 주담대 규정에도 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 즉, 청약 단계에서 주택수로 보지 않는다고 해서 대출 규정까지 동일하게 적용되지는 않습니다.

---

4. 헷갈리기 쉬운 이유: 기관별 해석 차이

일반인 입장에서는 “정부 정책으로 미분양아파트는 주택수에서 제외된다고 했는데 왜 대출기관에선 주택수로 보지?”라는 의문이 생길 수 있습니다. 그 이유는 아래와 같습니다.

1. 주택공급규칙 vs 금융기관 대출 규정

• 주택공급규칙: 무주택자를 대상으로 한 청약 기회 확대, 주거 지원 활성화를 위한 제도
• 금융기관 대출 규정: 대출 리스크 관리, 담보 가치 유지 등을 위해 별도 기준 마련
  결국 같은 ‘미분양아파트’라고 해도, 각 주체(정부, 금융기관)가 적용하는 기준이 다르므로 실제 주택수 포함 여부가 달라집니다.

1. 시행 문서·공문의 해석 차이
   공문이나 시행 문서에 “미분양 아파트는 주택수에서 제외될 수 있다”라는 문구가 있더라도, 금융기관에서 이를 어떻게 해석하느냐에 따라 적용 결과가 달라집니다. 많은 분들이 전문 상담 없이 서류만 보고 판단했다가 나중에 약정 위반 통지를 받는 사례가 적지 않습니다.

---

5. 안전하게 대출·주택 매수를 진행하려면?

1. 전문가와 사전 상담 필수
   주택담보대출과 관련된 규정은 수시로 바뀌고, 기관별 내부 지침도 다릅니다. 전문가(은행, 증권사, 보험사 대출 담당, 부동산 전문 변호사 등)와 사전에 충분히 상담을 거친 뒤 매수 계획을 세우는 것이 좋습니다.
2. 적극적인 공문·규정 확인
   금융사 공문, 관공서 시행 문서 등은 정책 방향을 명시하지만, 본인에게 해당되는 세부 조항과 예외 규정까지는 잘 살피지 못하는 경우가 많습니다. 원문을 꼼꼼히 확인한다고 해도 명확하게 적용시킨다는 내용이 아니라면 문서를 읽고 해석하는 입장에 따라서 내용이 달라질 수 있기 때문에 의문점이 있다면 전문가에게 재차 문의해 명확히 해두는 것이 안전합니다.
3. 지역 및 아파트 요건 확인
   만약 세제 혜택을 노리고 지방 미분양 아파트를 고려 중이라면, 전용면적 85㎡ 이하 및 6억 원 이하 등 조건을 충족하는지, 준공 후 미분양 최초 매입에 해당하는지 등을 꼼꼼히 따져야 합니다. 이 조건을 벗어나면 일반 주택 취득으로 간주되어 주택수에 포함될 수 있습니다.
4. 약정 조건 꼼꼼히 체크
   기존 대출이 있다면, 대출 약정서에 “추가 주택 취득 금지” 또는 “주택 매입 시 사전 고지” 등의 특약 조항이 있는지 확인하세요. 이를 위반할 경우 대출금 전액 상환과 더불어 향후 주택관련 대출제한이 걸리기 때문에 필히 확인 하셔야 합니다.

---

6. 마무리

미분양아파트의 주택수 포함 여부는 “무조건 배제된다”거나 “무조건 포함된다”라고 단정 지을 수 없습니다. 같은 물건이라도 누가(어느 기관) 어떤 목적으로 규정을 적용하느냐에 따라 결과가 달라질 수밖에 없기 때문이죠.

특히 2024년 1월 이후 2년간 지방의 특정 미분양아파트 구매 시 세제 혜택을 받을 수 있지만, 금융기관 대출 심사에서는 주택수로 인식되어 약정 위반에 해당될 수 있습니다. 따라서 부동산 매수와 대출 계획을 함께 세우는 분들은 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 최신 정보를 계속 확인하여 불이익 없이 유리한 조건으로 매수·대출을 진행하시길 바랍니다.

 

굿플랜 모기지를 비롯한 다양한 금융 기관은 실무에서 발생하는 여러 사례를 종합하여, 고객분들께 맞춤형으로 대출 및 자금운용 전략을 제시해 드리고 있습니다. 주택수 포함 여부나 약정 위반 위험 등에 대한 상담이 필요하시다면 언제든 문의주시면 상세한 답변드리겠습니다.

---

 

◎ 태그

• #미분양아파트
• #주택수포함
• #주담대약정위반
• #지방미분양혜택
• #2024년부동산정책
• #무주택인정
• #대출규제
• #세금혜택
• #부동산매매계획
• #굿플랜모기지

위 내용 잘 참고하셔서 안전한 부동산 매수·대출 진행하시길 바랍니다. 늘 최신 정보를 바탕으로, 내게 맞는 전략을 세우는 것이 가장 중요한 점 잊지 마세요!