DSR 계산 없이 후순위담보대출 LTV 90% 가능할까? 최근 규제·자격 완벽 정리!

 

[최근 DSR 규제 동향과 후순위담보대출 LTV90 자격, 꼭 알아야 할 핵심 체크사항]

안녕하세요.~

굿플랜 모기지 입니다.~~

주택담보대출 신청시 가장 많이 걸리는 부분이 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 규제인데요. 지난해 말 부터 DSR규제가 더욱더 까다로워지고 있고 은행들 마저 담보대출 규제에 대해 제한을 두면서 주택담보대출(주담대) 자체가 힘들어지는 상황이 벌어지고 있다고 봐도 될 정도로 대출신청에 대해 상당한 어려움이 있습니다.

 

 

이처럼 DSR 규제를 받지 않고 후순위담보대출로 높은 LTV를 확보할 수 있는 방법과, 그 과정에서 꼭 체크해야 할 사항들에 대해 자세히 말씀드리겠습니다.

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목차

1. DSR 규제, 왜 이렇게 부담될까?

가장 먼저, 많은 분들이 “DSR 규제란 정확히 무엇이기에 이렇게 부담이 될까?”라는 궁금증을 가지십니다.

• DSR(총부채원리금상환비율): 가계대출을 포함한 모든 부채의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다.
• 현재 정부와 금융권은 차주의 상환 능력을 꼼꼼히 평가하기 위해 이 DSR을 엄격하게 적용 중입니다.

예를 들어, 1금융권(은행권) 기준으로는 보통 DSR 40%가 적용되고, 2금융권(저축은행, 캐피탈 등)은 DSR 50% 정도를 적용하는 추세입니다. 문제는 신용대출, 자동차할부, 카드론 같은 기타 대출이 있으면, 이 대출들의 상환기간을 실제보다 짧은 5년으로 일괄 계산하여 DSR을 산출한다는 점입니다.

 

예를 들어 DSR계산시 신용대출이 5천만 원이라면, 실제 상환기간이 10년이라고 해도 5년 만기 기준으로 원리금이 산정되기 때문에, 상환 부담이 크게 잡히고 DSR 비율이 훌쩍 높아집니다. 결국 소득 증빙이 여의치 않다면 주담대를 제대로 받기조차 어려운 상황이 생기는 것이죠.

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2. DSR 상관없이 후순위담보대출 신청방법은?

2-1. 은행권 후순위담보대출 vs. 2금융권 후순위담보대출

일부 은행권에서도 후순위담보대출을 취급하긴 하지만, ‘가계대출’로 분류되어 여전히 DSR 규제가 적용됩니다. 즉, 1금융권 주담대를 이미 이용하고 있고, 신용대출이나 기타 부채가 있는 상태라면 DSR 한도가 초과되어 추가 대출 진행이 어려운 경우가 많다고 볼 수 있습니다.

하지만 2금융권으로 눈을 돌려보면, 일정 조건을 충족하는 경우  DSR 규제를 받지 않는 상품으로 대출 신청이 가능하기 때문에 취급 금융사의 신청 조건을 확인하여 대출 신청을 하는 경우가 많습니다.  대략적인 진행 방식은 개인사업자 혹은 간단한 사업자등록을 통해 진행하는 방식인데, 이때 중요한 점은 금융사마다 내부 심사가 다르므로 “누구나 무조건 가능하다”고 단정 지을 수는 없다는 것입니다.

2-2. LTV 최대 90%까지 가능한 이유

가장 눈에 띄는 점은, 2금융권 후순위담보대출의 LTV가 최대 90%까지도 가능하다는 이야기입니다. 이는 “이미 1순위 담보대출이 있는 주택을 추가 담보로 잡아도, 2금융권에서 상당히 높은 한도를 줄 수 있다”는 말인데요. 다만 그만큼 금리가 은행보다 높게 책정될 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

 

 

2금융권에서 높은 한도로 대출 취급이 가능한 부분은 대출 규제 적용을 받는 대출은 가계대출만 해당되기 때문이며 진행 금융사의 취급 조건을 갖춘다면 규제 적용을 받지 않는 사업자금으로 진행이 되기 때문에 은행보다 높은 한도로 받을 수 있다고 보시면 됩니다. 다만, 높은 한도로 진행 되는 경우 그만큼 적용금리가 높이 올라갈 수 있는 점과 기본적인 취급조건을 충족해야 대출 취급이 가능하다고 보시면 됩니다.

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3. 후순위담보대출 신청 전, 꼭 체크해야 할 5가지

3-1. 모든 부채 확인

가장 먼저 해야 할 일은 본인(또는 배우자 포함)의 모든 부채를 정확히 파악하는 것입니다. 신용대출, 카드론, 자동차할부, 마이너스통장 등 포함되지 않을 것 같은 대출까지도 꼼꼼히 따져야 합니다. 어느 정도 부채가 있는지에 따라 대출 가능한 금융사를 고르는 방향이 달라지니까요.

3-2. 추가 잔여 한도 확인

후순위담보대출이라 해서 누구나 집값의 90%까지 받을 수 있는 것은 아닙니다.

• 금융사별로 다른 한도산정 방식: 어떤 곳은 시세 대비 70~80%를, 또 다른 곳은 최대 90%를 적용하기도 합니다.
• 그만큼 각 금융사의 심사정책을 비교해보는 과정이 필수적입니다.

3-3. 대출 신청 자격

특히 2금융권에서 DSR을 적용하지 않는 사업자금 형태로 후순위담보대출을 받으려면, 통상적으로 사업자등록이 필요합니다. 실제로 사업을 하고 있는지, 최근 매출 흐름이나 소득 추이가 어떤지 등에 따라 승인 여부와 대출 한도가 달라집니다.

• 대출 신청시 사업자 등록의 기준은 취급하는 금융사의 정책을 확인 하셔야 합니다.(금융사 마다 한도및 취급조건이 다르기 때문입니다.)

3-4. 금리 적용 범위

후순위담보대출 금리는 대체로 5% 초반~15%까지 폭넓게 분포합니다. 대출금액 또는 신용점수가 높을수록 상대적으로 금리가 낮아질 수 있지만, 은행권 금리에 비해 다소 높게 책정된다는 점은 감안해야 합니다.

• 대출 기간 중 금리가 변동될 가능성(변동금리 적용)도 있으므로, 상환 계획과 함께 금리 변동성까지 고려해보시는 것이 좋습니다.

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4. 후순위담보대출, ‘높은 한도’가 꼭 최선일까?

2금융권의 후순위담보대출로 최대 90%의 LTV를 확보하면, 당장 목돈이 필요한 상황에서는 큰 도움이 될 수 있습니다. 그러나 모든 대출은 상환 부담이 따른다는 점을 잊어서는 안 됩니다.

• 높은 한도를 받는 만큼 금리 부담 증가
• 추후 주담대 갈아타기(대환)가 힘들어질 수 있음
• 부채 규모가 커지면 신용도 하락 가능성

따라서 당장 필요한 자금이 어느 정도인지, 금리와 상환 기간을 어떻게 설정해야 하는지 등을 전문가와 충분히 상담하신 뒤 진행하시는 것이 좋습니다.

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5. 최근 동향 정리 및 마무리

최근(2024~2025년 기준)에도 정부는 가계부채 관리를 위해 꾸준히 DSR 규제를 강화하는 추세입니다. 대출 시장 전반에는 여전히 빡빡한 분위기가 이어지고 있죠. 이에 따라 후순위담보대출을 포함해, 추가 자금을 마련하려는 분들에게는 “DSR적용을 받지 않는 상품으로 알아 볼 수 밖에 없는 상황이라고 볼 수 있습니다. 하지만 마냥 쉬운 부분은 아닙니다.

 

기본적인 금융사 취급 조건이 있기 때문에 금융사 취급조건 확인을 하시는게 가장 중요합니다.

1. 사업자등록 등 일정 요건이 있어야 하고,
2. 금리 및 대출 한도도 금융사별로 상당히 차이가 나며,
3. 결국 본인 재정상태에 맞춰 꼭 필요한 만큼만 대출을 받는 것이 가장 현명한 선택입니다.

전문가와의 상담을 통해 최신 금융 트렌드와 다양한 상품 정보를 접하고, 현재 본인의 부채, 소득, 신용점수, 향후 상환 계획 등을 종합적으로 고려한 뒤에 자금 활용 계획을 잡으시는걸 추천드리며 제대로 된 계획만 수립된다면, 불필요한 비용을 줄이고 필요한 시점에 정확히 자금을 활용할 수 있습니다.

 

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