미분양권 취득 전 필수! 기존 주담대 약정위반 쉽게 확인하는 5가지 방법

 

 

안녕하세요~

굿플랜모기지입니다.~~
최근 부동산 시장에 미분양 아파트를 비롯한 다양한 분양권 취득을 고려하시는 분들이 많아졌습니다. 특히 분양 잔여세대, 미분양 혜택 등이 더해져 내 집 마련 혹은 투자 목적으로 좋은 기회가 될 수 있는데요.

 

그런데 문제는 바로 “기존 주택담보대출(주담대)에 설정되어 있는 약정”입니다.아시다시피 2018년 9월 14일 이후 실행된 담보대출에는 ‘추가 주택 매수 금지’ 등 약정이 포함된 경우가 많습니다. 이를 모르고 주택(또는 분양권)을 추가 매수하게 되면, 약정위반으로 인해 기존 대출금의 조기 상환 및 페널티를 받을 수 있어요.

 

오늘 포스팅에서는 “기존 주담대 약정위반을 피하기 위해 꼭 확인해야 할 사항”을 최신 규제 동향에 맞춰 정리해보겠습니다. 특히 미분양 아파트를 노리는 분들이라면 끝까지 놓치지 마세요.

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목차

1. 약정위반이란?

약정위반은 금융기관에서 ‘주택 추가 매수를 금지하는 약정’을 담보대출 승인 시 포함했음에도 이를 지키지 않을 경우 발생합니다. 주택담보대출을 받고 생활안정자금 등 용도를 명시했음에도, 기간 내에 추가로 주택(분양권 포함)을 매수하면 약정위반으로 간주될 수 있습니다.

• 2018년 9월 14일 이후 대출: 대부분 주택 추가 매수 제한이 포함된 경우가 많음
• 2018년 9월 14일 이전 대출: 해당 약정이 없다면 추가 매수 시에도 위반과 무관

최근 변동 사항

2023년 이후 부동산 규제가 상당 부분 완화되었으나, 과거에 체결된 주담대 약정은 여전히 유효하다는 점을 주의해야 합니다. 즉, 규제가 풀렸더라도 “예전에 설정된 약정”이 해제되는 것은 아니므로 반드시 확인이 필요합니다.

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2. 생활자금 vs 주택구입자금: 대출 용도 구분 중요

기존 담보대출이 주택구입자금인지, 혹은 생활안정자금(생활자금)인지에 따라서도 약정 적용이 달라집니다.

생활안정자금(생활자금)

• 2018년 9월 이전에 받은 생활자금은 주택 추가 매수를 막는 약정이 없었기 때문에 기존 사용중인 대출의 경우약정위반에 해당 되지 않습니다.
• 그러나 2018년 9월 이후부터 시행된 규제에 따라 받은 생활자금은, 대부분 “주택 추가 매수 금지” 내용이 포함되어 있습니다.

주택구입자금

• 주택 구입자금으로 받은 대출의 경우도 대출 실행 당시에 보유하고 있던 주택 이외에 추가 주택 구입사실이 확인되면 약정 위반으로 대출금 상환처리가 되기 때문에 해당 은행에 필히 확인 하여야 합니다.(생활자금과 시행시기가 다르기 때문) 

이처럼 대출실행일, 주택구입일, 약정체결일 등에 따라 약정위반 여부가 달라지므로, 반드시 꼼꼼히 체크해야 합니다.

 

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3. 미분양 아파트 분양권 취득 시 주의사항

미분양 아파트는 잔여세대 분양으로 분양가 할인, 중도금 무이자 등의 혜택을 받을 가능성이 높습니다. 하지만 이를 고려하기 전에 기존 주담대의 약정 유무부터 살펴봐야 하는 이유는 아래와 같습니다.

 

분양권 주택수 포함시기

• 분양권 취득시 가장 많은 실수를 하는 부분이 바로 주택 취득 인정 기준입니다. 분양권의 경우 계약금 납부와 동시에 주택 취득을 간주 되기 때문에 유의 하셔야 합니다.

보유 주택 대출확인

• 분양권 취득은 거의 취득과 동시에 주택 보유로 보기 때문에 기존 보유 주택에 담보대출을 사용중이라면 주택 매수 금지 약정이 있는지 꼭 확인을 하셔야 합니다.
• 분양권 계약후 잔금 전에는 괜찮은줄 알고 있는 경우도 많기 때문에 꼭 분양권 계약전 확인은 필수 사항입니다.

미분양권 계약 주택수 포함?

• 일부에서 미분양권 매입은 주택수 포함이 안된다는 걸로 알고 계신 분들도 있습니다. 대출에서는 분양,미분양 모두 주택 취득으로 간주 됩니다.
• 미분양권 주택수 포함 안되는 경우는 신규 분양 청약 신청시 미분양권 취득한 경우는 주택수 포함이 안되기 때문에 무주택으로 청약이 가능한 부분을 말하는 것입니다.  담보대출 취급기준과는 전혀 다르게 적용되니 꼭 참고 하시기 바랍니다.

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4. 약정위반 체크리스트

주택 구입 시기/대출 실행일 정확히 확인

• 2018년 9월 14일 이후 대출인가?
• 주택구입자금 vs 생활자금 대출인가?
• 가능한 주담대 사용중이라면 해당 은행에 문의하시는게 가장 빠릅니다.

대환대출 진행 이력

• 기존 대출을 대환했거나, 추가 자금을 신청하면서 대환했다면 새로운 약정이 적용됐는지 확인 필수.

은행·금융사 문의

• 해당 금융기관 고객센터에 전화하거나 직접 방문해 약정 여부를 점검하는 것이 안전합니다.

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5. 담보대출 규제 꼼꼼한 확인이 필요한 이유

정부의 부동산 규제가 수시로 바뀌고 있는 상황에 주택 추가 매수에 있어서 적용되는 대출 규제는 변동없이 적용되고 있습니다. 이미 설정된 약정은 대출 조건에 명시되어 있는 계약 사항이기 때문에 정책 완화와는 별개로 여전히 유효하게 적용됩니다.

단순히 “규제 완화됐으니 괜찮겠지” 하고 진행했다가, 예기치 못한 약정위반으로 조기 상환 통보를 받으면 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서, “미분양권을 노린다” 혹은 “잔금대출을 받아야 한다” 하더라도, 반드시 기존 대출 약정부터 살펴보시길 권장드리며 주택 추가 매수 금지 약정이 되어 있다면 분양권 취득전 미리 계획을 하여 준비한다면 분양권 취득하는데 전혀 문제 되지 않으니 꼼꼼하게 체크 하셔야 합니다.

 

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6. 결론

요즘 같은 시기에 미분양 아파트는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 분양가 할인 및 명품 브랜드 단지에서 잔여세대를 분양하는 사례도 속속 등장하고 있기 때문이죠. 다만, 이미 보유 중인 주택담보대출 약정이 발목을 잡지 않도록 사전에 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다.

 

약정위반 여부나 대환 여부 등 또는 진행시 해결 방향에 대해 궁금하신 사항이 있으시면 언제든 편하게 문의주세요.

꼼꼼한 점검을 통해 규제 완화의 혜택을 누리면서도, 기존 대출 약정 문제를 깔끔하게 정리하실 수 있도록 최선을 다해 도와드리겠습니다.

 

굿플랜 모기지에서는 항상 고객에게 최신 정보 제공을 위해 노력하고 있습니다.