대출 규제 쉽게 이해하기! DSR과 DTI, 대출 계산 완벽 정리

 

대출의 핵심, DSR과 DTI 제대로 알기

안녕하세요~

굿플랜모기입니다!
대출 관련 상담을 하다 보면 많은 분이 **DSR(Debt Service Ratio)**과 **DTI(Debt-to-Income Ratio)**의 개념과 차이를 헷갈려하시는 경우가 많습니다. 특히,대출 심사 과정에서 부채 비율로 인해 대출이 거절되는 상황을 경험하신 분들도 계실 텐데요. 오늘은 DSR과 DTI 계산 방식을 이해하기 쉽게 정리해 드리고, 대출 계획을 세울 때 어떤 점을 유의해야 하는지도 알려드리겠습니다.

 

목차

1. DSR (총부채원리금상환비율)

DSR은 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 비율을 뜻합니다.
이는 은행권에서 대출 심사 시 가장 먼저 확인하는 비율로, 특히 대출 총액이 1억 원을 초과할 경우 적용됩니다.

DSR 계산 방법

DSR = (모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100  

DSR 계산 시 대출 기간 적용 기준

1. 주택담보대출: 실제 대출 기간 및 금리 적용
2. 신용대출: 5년 기준 적용
3. 비주택 담보대출: 8년 기준 적용

예시)

• 연 소득: 5천만 원
• 기존 대출: 주택담보대출 원리금 1,200만 원/연, 신용대출 원리금 600만 원/연

DSR 계산:

(1,200만 원 + 600만 원) ÷ 5,000만 원 × 100 = 36%  

DSR 규제 기준

• 은행권: 40% 이내
• 2금융권: 50% 이내

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2. DTI (총부채상환비율)

DTI는 주택담보대출의 원리금과 그 외 대출의 이자만 계산하는 방식입니다.
현재 DSR 규제가 우선 적용되기 때문에 은행권에서는 DTI가 큰 의미를 가지지 않지만, **정책 주택담보대출(디딤돌대출 등)**에서는 여전히 중요하게 사용됩니다.

DTI 계산 방법

DTI = (주담대 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연 소득 × 100  

DTI 계산 시 적용 기준

1. 주택담보대출: 실제 대출 기간과 금리 기준으로 원리금 계산
2. 기타 대출: 이자만 계산

예시

• 연 소득: 5천만 원
• 주택담보대출 원리금: 1,200만 원/연
• 신용대출 이자: 100만 원/연

DTI 계산:

(1,200만 원 + 100만 원) ÷ 5,000만 원 × 100 = 26%  

DTI 규제 기준

정책 대출은 DSR 대신 DTI 비율 40% 이내를 만족하면 대출 승인이 가능합니다.

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3. 대출 계획 시 유의사항

DSR 초과 여부 확인

• 대출 총액과 상환액을 미리 계산해 DSR 40%를 넘지 않도록 조정하세요.
• 추가 대출이 기존 대출 대환용이라면 새로운 대출로 계산 후 비율을 확인합니다.

정확한 대출 조건 파악

• 상품별 대출 기간과 금리를 기준으로 계산 방식이 다르므로 꼼꼼히 확인하세요.
• 2금융권 대출 시 DSR 50% 기준이 적용됩니다.

대출 한도 여유 확보

• 소득 대비 부채 비율을 줄이는 것이 추가 대출 승인에 유리합니다.

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결론: 대출 전 DSR과 DTI를 꼭 계산하세요

DSR과 DTI는 대출 계획에서 매우 중요한 지표입니다.
특히, DTI비율 보다는 DSR비율을 충족하지 못해 담보대출 거절되는 경우가 대부분이기 때문에 사전에 미리 소득과 부채비율을 계산하여 DSR비율을 확인후 대출 진행시 참고 해서 대출 한도 확인을 하시면 됩니다.

잔여 한도가 남아 있고 소득이 높다 해도 규제 적용을 받는 DSR비율 충족을 못하면 대출 자체가 거절 되기 때문에 이부분을 꼭 체크 하셔서 자금 활용 계획시 참고 하시면 됩니다.

 

대출 관련 궁금증은 언제든 문의 주시면 답변 드리겠습니다.